Um dos desafios dos Estudos Urbanos hoje é de elucidar as novidades impostas pelo fenômeno de neoliberalização na produção do espaço urbano, considerando que a contextualização comporta elementos importantes para desvendarmos esta nova geografia da urbanização que se impõe. Trata-se de avançar na reflexão da neoliberalização da produção social do espaço, bem como de procurar destrinchar o papel que desempenha a financeirização em processos locais particulares. Entendemos a financeirização do espaço, para fins desse estudo, como os processos baseados na valoração e especulação de ativos financeiros que tem por base a produção imobiliária. Questionamos até onde o rent gap e o desbloqueio de valores fundiários são suficientes para explicar os processos em curso e, evidenciamos que a produção e promoção imobiliária não vai de encontro a satisfazer uma demanda concreta específica por habitação, imóveis comerciais, mas sim destina-se a servir de base a processos especulativos mais gerais. A metodologia foi estruturada em dois eixos de investigação: um conceitual e outro empírico. O eixo de investigação conceitual avançou na reflexão sobre o fenômeno de urbanização neoliberal e suas características nas metrópoles do capitalismo periférico. Procedemos a uma pesquisa qualitativa do tipo estudo de caso, e selecionamos a zona portuária da cidade do Rio de Janeiro como referencial analítico empírico para avaliarmos a aplicabilidade do quadro teórico-conceitual concernente aos estudos sobre o fenômeno de neoliberalização urbana e os desdobramentos dos processos de revalorização. A coleta de dados se articulou em duas etapas. Primeiramente, procedemos a uma revisão bibliográfica sobre o tema da neoliberalização urbana e a formulação de um “estado da arte” sobre o fenômeno, que nos permitiram produzir um quadro analítico que foi aplicado na avaliação dos fenômenos de revalorização da zona portuária do Rio de Janeiro. A segunda etapa da coleta de dados concerne o levantamento de informações sobre a zona portuária da cidade e foi composta de análise de documentos produzidos pelos promotores das intervenções (materiais de divulgação e promoção, documentos legais, etc.), entrevistas semiestruturadas com os agentes envolvidos e demais atores locais, trabalhos de campo e material cartográfico. Esse compêndio de informações quando confrontado com as variáveis teórico-conceituais garantiu que avaliássemos a afirmação amplamente difundida, porém escassamente estudada, de que as transformações em curso na zona portuária do Rio de Janeiro se apresentam como exemplo de racionalidade neoliberal de produção do espaço urbano. A retroalimentação entre a discussão conceitual e os levantamentos primários e secundários constituiu a principal forma de análise dos resultados, que acreditamos poderem contribuir para uma melhor compreensão das intervenções em curso e enriquecer o quadro teórico-conceitual dos estudos urbanos críticos. No contexto da produção científica sobre a cidade, assiste-se a uma multiplicação de trabalhos que buscam compreender o fenômeno de urbanização contemporânea apropriando-se da matriz explicativa dos Estudos Urbanos críticos. A incorporação do aparato teórico-conceitual elaborado por autores de tradição neomarxista anglófona pode ser entendida como mera consequência do suposto caráter global do fenômeno de neoliberalização, tal como defendido por estes autores, mas também pode ser analisada como a expressão da colonialidade do saber, que historicamente subjuga o conhecimento científico produzido pelos intelectuais do “sul global” à produção intelectual do “norte global”. Questiona-se, portanto, de que maneira os pressupostos teórico-conceituais formulados no contexto dos países centrais e estruturados em torno do conceito de neoliberalização seriam aplicáveis para compreender as transformações recentes do espaço urbano das metrópoles capitalistas em países periféricos. Partimos da hipótese de que as rugosidades acumuladas no território, por conta da ação social pretérita, e as especificidades sociais, econômicas, políticas e culturais impedem que o fenômeno de neoliberalização se conforme de maneira stricto sensu; e que uma análise científica das transformações recentes do espaço urbano das metrópoles capitalistas periféricas deve contemplar mediações e buscar um diálogo com a teoria urbana produzida localmente. A variável da revalorização fundiária permitiu concluirmos que, no caso da zona portuária do Rio de Janeiro, os investimentos mobilizados por agentes públicos em prol da “revitalização” desse espaço não garantiram as condições necessárias para que o capital privado fosse atraído. As intenções dos promotores de transformar essa área num grande polo comercial, turístico e de lazer não se confirmaram até o momento. A alta taxa de vacância dos imóveis comerciais construídos (81,5% em dezembro de 2017), o grande número de terrenos à venda e a descapitalização do consórcio público-privado responsável pela operação urbana ilustram esse insucesso. Fatores como a estigmatização territorial, que inibe o consumo do lugar pela classe média local, e a estrutura fundiária fragmentada e marcada pela posse informal de imóveis, que cria entraves para a atividade incorporadora imobiliária, devem ser considerados para compreendermos os percalços do projeto. Apesar dos valores fundiários terem sido desbloqueados (unlock land values), a renda diferencial (rent gap) criada mostra-se insuficiente para atrair os grandes investidores. Portanto, contrariamente à denúncia exaustivamente recorrente nos Estudos Urbanos críticos formulados no “norte global”, o fenômeno de gentrificação da zona portuária do Rio de Janeiro, entendido como um dos desdobramentos da aplicação de políticas urbanas neoliberais, é ainda virtual no âmbito desta operação urbana, mesmo que as intenções elitistas e segregacionistas de seus promotores sejam evidentes. A pesquisa possibilitou que avaliássemos os limites e as possibilidades apresentados pelo corpo teórico-conceitual formulado para a análise de sociedades do capitalismo central na interpretação da realidade da produção do espaço urbano em nações periféricas, como o Brasil. Boa parte da literatura sobre o tema tem ignorado a necessidade de contextualização do neoliberalismo, e isso ficou evidente quando realizamos uma revisão bibliográfica de trabalhos que analisam a operação urbana em curso na zona portuária do Rio de Janeiro. O trabalho traz, portanto, novas perspectivas para os Estudos Urbanos brasileiros e latino-americanos ao evidenciarmos que a neoliberalização e seus elementos conexos, como a financeirização e a revalorização, são matizados pelo local, que se impõe frente às ordens do capital global.