La ocupación de predios baldíos o abandonados ha sido una de las formas en que individuos y comunidades se han organizado y adquirido posesión y dominio de la propiedad. En la actualidad el problema de estorbos públicos es uno de los asuntos que representan un reto para los gobiernos estatales y municipales en Puerto Rico. Sin embargo, la rehabilitación de comunidades enfrenta retos tales como: la financiación de proyectos comunitarios, calidad de la relación entre los gobiernos municipales y estatales y el diseño legal de los derechos de propiedad. En especial los derechos de posesión y titularidad de estructuras y terrenos abandonados en comunidades empobrecidas. Esta investigación propone que es necesario cambiar la política pública y enmendar el Código Civil para facilitar proyectos de rehabilitación comunitaria. Por lo cual, se recomienda cambiar la definición de edificante de buena fe del Código Civil para que ocupantes de propiedades abandonadas que no cuenten con permiso de los dueños y rehabiliten dichas propiedades tengan derecho a retener la posesión de la propiedad hasta tanto el propietario pague la indemnización.
Puerto Rico enfrenta uno de los momentos más críticos de su desarrollo socio económico. La crisis no solo es una económica sino que igual responde a un desgaste del modelo político y el estado de derecho. Ante el impase que la estructura del estado impone, son pocas las herramientas que tienen los ciudadanos para transformar su entorno social. Uno de los graves problemas que enfrenta el Gobierno de Puerto Rico es el aumento en el inventario de propiedades en desuso. Según la Encuesta de la Comunidad de 2015, tenemos un estimado de 326,435 unidades de vivienda clasificadas como vacantes dentro de un universo de 1,300, 000 unidades de vivienda. (Sociedad Puertorriqueña de Planificación, 2018). Tanto los gobiernos Municipales como el gobierno estatal han tomado algunas medidas para atender la problemática que continúa agravando las condiciones de seguridad, higiene y estabilización de precios de las propiedades en las comunidades afectadas por el abandono.
Una integración de las perspectivas interdisciplinarias entre el estudio del Derecho y la gestión pública facilitaría comprender ¿cuál debe ser el rol de los gobiernos ante el problema de estorbos públicos y la ocupación de propiedades en desuso? Y ¿ante la ocupación de espacios como debe reformarse el derecho propietario del Código Civil? Si bien el Derecho Propietario surge de la Constitución y el desarrollo de los estados liberales, lo cierto es que la propiedad privada ha creado problemas de mantenimiento de estructuras dentro de la ecología urbana.
Los ocupantes enfrentan el problema común de que sus inversiones para rehabilitar las propiedades no son compensadas y no les asiste un derecho de retención y por tanto no hay protección legal que justifique su intervención con el espacio físico, aunque esta sea no solo de beneficio a la comunidad en general sino incluso a los titulares. Esto, constituye un enriquecimiento injusto y una manera de compensar a quien ha descuidado su responsabilidad de mantener una propiedad habitable. Los ocupantes se reputan edificantes de mala fe bajo el (Art. 298 del Código Civil de Puerto Rico, 1930) “El que edifica, planta o siembra, en terreno ajeno, (sin permiso del dueño) pierde lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnización.” Por su parte el Art. 297, Derechos del dueño del terreno en que se edificare de buena fe dispone:
El dueño del terreno en que se sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la siembra o plantación, previa la indemnización establecida en las secs. 1468 y 1469 de este título, o a obligar al que plantó, a pagar el precio del terreno, y al que sembró la renta correspondiente.
El dueño del terreno en que se edificare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, previo el pago al dueño de la obra del costo de los materiales y la mano de obra, o del costo de reproducción de la misma al momento en que el dueño del terreno ejercitarse su derecho, deduciendo la depreciación, lo que resultare mayor, o a obligar al que fabricó a pagar el precio del terreno.
Enmendar el Código Civil para que se reconozcan a los ocupantes de propiedades en desuso como edificantes de buena fe que rehabiliten las propiedades les ofrece una mayor protección y es cónsono al derecho patrimonial civil y el derecho a la ciudad. Esto evitaría que proyectos de rehabilitación sean demolidos y los ocupantes de estas propiedades sean expulsados por el estado o los dueños de las propiedades que provocaron su deterioro en el tiempo. El Art. 372 --Demolición de la obra y reposición de las cosas a su estado primitivo, requiere que:
El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe, puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.
Es a todas luces una solución mucho más justa que permitiría reducir las tensiones entre grupos comunitarios que ocupan por distintas razones espacios públicos abandonados. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha decidido que
En cuanto a la relación entre posesión y dominio, el artículo 392 expresa que los actos relativos a la posesión, ejecutados o consentidos por el que posee una cosa ajena como mero tenedor para disfrutarla o retenerla en cualquier concepto, no obligan ni perjudican al dueño de la cosa, a no ser que éste hubiese otorgado a aquél facultades expresas para ejecutarlos o los ratificare con posterioridad. 31 L.P.R.A. sec. 1478. (Collazo Vázquez v. Huertas, 2007).
Esta política pública sin lugar a dudas es la piedra angular de todo el esquema legal que resulta en el deterioro de las estructuras en los espacios urbanos debido a que los mecanismos para obligar al dueño de la propiedad a dar mantenimiento implican activar el procedimiento de declarar la propiedad estorbo público. La primera es que el Derecho Civil Patrimonial favorece la propiedad privada individual y el Derecho a la Ciudad plantea el derecho a la tenencia colectiva de derechos propietarios. Si bien es cierto que existe legislación vigente para apoyar el desarrollo de las comunidades empobrecidas y una política pública que persigue la conservación de las comunidades y los centros urbanos, lo cierto es que su implementación muchas veces resulta en procesos y políticas urbanas de desplazamiento.
Como consecuencia las comunidades quedan desarticuladas por la migración de los residentes originarios o por los procesos de aburguesamiento relacionados a la creación de distritos especiales de zonificación.